Опыт Новосибирска в практике развития и застройки территорий, занятых ветхим и аварийным жилым фондом

3 декабря 2013

Сегодня в Новосибирске проходит конференция «Проблемы развития и застройки территорий, занятых ветхим и аварийным жилым фондом, и пути их решения».

В мероприятии приняли участие первый заместитель мэра Владимир Знатков, специалисты профильных департаментов мэрии города Новосибирска, представители Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), правительства НСО, депутатского корпуса области и города, Общественной палаты Новосибирской области, ГК «Стрижи». Модератор конференции — председатель комиссии по градостроительству Совета депутатов города Новосибирска Вячеслав Илюхин.

Проблема сноса и расселения аварийного жилья стоит достаточно остро почти во всех регионах России.

Начиная с 1995 года от государства в муниципальную собственность было принято 1270 ветхих и аварийных жилых домов, что составляет 81% от общего количества ветхих и аварийных жилых домов, расположенных на территории города Новосибирска. На сегодняшний день в городе 1570 домов общей площадью более 660 тысяч кв. м имеют износ более 60%.

Комплексный подход к ликвидации аварийного жилого фонда в Новосибирске начал применяться с 2004 года — была утверждена городская программа по переселению граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда. С 2008 года город регулярно получает финансовую поддержку на расселение ветхого и аварийного жилищного фонда от Государственной корпорации — Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. При финансовой поддержке Фонда расселено 189 многоквартирных аварийных домов. Общий объём денежных средств, полученных городом, составил 1 млрд 525 млн рублей.

За период с 2004 по 2012 год (включительно) был расселён 261 дом общей площадью 104 000 кв. м. Новые квартиры получили 2800 семей (8000 человек). В текущем году будет расселено 105 домов. Всего до 2016 года мэрия Новосибирска планирует расселить и реконструировать более трехсот домов.

Эта работа ведется в рамках реализации следующих программ:

— ведомственная целевая программа «Переселение граждан, проживающих в городе Новосибирске, из жилых домов, признанных до 31.12.2012 аварийными и подлежащими сносу (ветхими и непригодными для проживания) и расположенных на земельных участках, не предоставленных для осуществления строительства»;

— Федеральный закон от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию ЖКХ»;

— ведомственная целевая программа «Участие мэрии города Новосибирска в развитии застроенных территорий».

Общий объем финансирования за три года составляет 5,8 млрд рублей (более 1,9 млрд — средства городского бюджета, 1,5 млрд рублей — средства областного бюджета, 686 млн рублей — средства областного бюджета и более 1,7 млрд рублей — средства инвесторов).

Всем жильцам аварийных домов (и собственникам, и нанимателям) по распоряжению мэра Владимира Городецкого предоставляются отдельные квартиры в новых домах с полной отделкой, даже в том случае, если человек занимал только комнату.

Очевидно, что проблема ликвидации аварийного жилищного фонда не может быть решена исключительно за счёт бюджетных средств. Поэтому в 2012 году впервые была утверждена ведомственная целевая программа «Участие мэрии города Новосибирска в развитии застроенных территорий».

В ходе реализации данной программы мэрия города Новосибирска привлекает строительные компании к освоению земельных участков, обременённых наличием аварийного жилищного фонда города, путём создания для них благоприятных финансово — экономических условий и участия органа местного самоуправления в развитии застроенных территорий. Строительные компании с готовностью восприняли данную инициативу мэрии города Новосибирска. В настоящее время в ходе реализации программы развития застроенных территорий заключено 18 договоров на расселение 101 дома (85 домов расселяют строительные компании, 16 домов — мэрия города). Срок реализации договоров — 2013-2016 годы. Также рассматривается возможность развития 32 застроенных территорий общей площадью более 34 га, на которых расположено 147 аварийных многоквартирных домов общей площадью более 31 тысячи кв. м.

Кроме того, в Новосибирске выполняется ведомственная целевая программа «Реконструкция и модернизация жилищного фонда», предусматривающая эффективную и комплексную реконструкцию многоквартирных домов, инженерных сетей и прилегающих территорий. За три года планируется реконструировать 64 дома. Финансирование осуществляется из бюджета города (21 %) и привлеченных внебюджетных средств (79%). В результате реконструкции жители домов не меняют привычный район проживания, но при этом улучшают качество жизни. В силу действующих норм строительного проектирования каждая семья получает увеличенную в среднем на 20% площадь в новом доме. Развитие территорий, застроенных ветхим жилищным фондом, повышающее эффективность использования ценных, в градостроительном отношении, городских земель, обеспеченных инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой, позволяет получить дополнительное жилье различных уровней качества и стоимости, расширить налоговые поступления от налога на имущество физических лиц и в перспективе — единого налога на недвижимость.

В ходе конференции специалисты отметили вопросы, решение которых позволило бы более эффективнее реализовывать программы сноса, расселения и реконструкции аварийных домов:

— низкая утвержденная стоимость (для города Новосибирска) одного квадратного метра общей площади приобретаемых жилых помещений (35980 рублей);

— отсутствие у застройщиков необходимого количества жилых помещений требуемой номенклатуры (небольшая общая площадь, количество комнат). Городской бюджет несёт значительные расходы, связанные с оплатой превышения общей площади предоставляемых жилых помещений над общей площадью расселяемых жилых помещений;

— постепенное сокращение долевого финансирования из федерального бюджета процесса переселения граждан из аварийного жилищного фонда (2009 год — 91 % от общего объема долевого финансирования, 2010 год — 83 %, 2011 год — 68%, 2013 год — 48 %).

— при финансовой поддержке федерального бюджета расселяются дома, признанные аварийными в срок до 01.01.2012 года. Дома, признанные аварийными в более поздний период времени, расселяются за счёт средств местных бюджетов (согласно требованиям Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ);

— отсутствие у застройщиков возможности поэтапного освоения застроенной территории. Земельный участок для строительства, предоставляется лицу, заключившему с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, только после выполнения обязательств по расселению аварийных многоквартирных домов, расположенных в границах застроенной территории (статья 46.2 Градостроительного кодекса РФ). Данное обстоятельство сдерживает развитие значительных по площади (и объёму расположенного на них аварийного жилищного фонда) застроенных территорий.