О долевом строительстве жилья с участием граждан (потребителей)

26 июля 2013

Наряду с вторичным рынком жилья существует обширный рынок недвижимости, которая только строится (создается). Участие в долевом строительстве жилья — экономически выгодный способ приобретения недвижимости: с момента закладки фундамента до сдачи жилого дома цена за 1 кв. м повышается до 40%, имеется возможность производить оплату в рассрочку. Однако, при этом необходимо хорошо знать и понимать свои права.

Застройщики привлекают для строительства многоквартирных домов денежные средства граждан, имеющих намерение в будущем приобрести конкретную квартиру исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не планирующих извлекать прибыль, на основании договоров участия в долевом строительстве.

Законом установлено, что застройщики могут заключать с гражданами такие договоры только при соблюдении определенных условий:

— застройщик должен получить в установленном порядке разрешение на строительство;

— застройщик должен опубликовать и (или) представить проектную декларацию;

— застройщиком должна быть проведена государственная регистрация права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, или договора аренды (субаренды) такого земельного участка или договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.

Если одно из этих условий нарушено, то граждане, заключившие с застройщиком договор долевого строительства, вправе потребовать немедленного возврата переданных застройщику денежных средств, а также уплаты процентов в размере удвоенной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Конечно, чтобы избежать подобных ситуаций, лучше убедиться в наличии необходимых документов до заключения договора. В связи с чем, застройщик обязан предоставить также информацию о своих предыдущих объектах строительства (указать адреса построенных домов, сроки их сдачи по договору и фактические даты их ввода в эксплуатацию)

Заключая договор долевого строительства, стоит внимательно ознакомиться с его содержанием. Законом установлены обязательные (существенные) условия для таких договоров. Договор долевого строительства должен содержать:

— подробное конкретное описание объекта долевого строительства (т. е. вашей будущей квартиры — адрес, площадь, этаж, в каком состоянии квартира будет передана дольщику — отделка, наличие перегородок, стяжки, какие двери и окна);

— конкретный срок окончания строительства жилья, срок передачи объекта участнику долевого строительства;

— цена договора, сумма, которую должен уплатить дольщик (должна быть фиксированной или может возрастать только из-за конкретного существенного увеличения стоимости материалов и оборудования, а не в связи с инфляцией, может быть изменена после заключения договора только в том случае, если такая возможность предусмотрена в самом договоре), сроки и порядок уплаты;

— указание гарантийного срока (он должен составлять не менее 5-ти лет);

— должны быть четко прописаны права и обязанности сторон, ответственность сторон (будет ущемлением прав потребителей, если в договоре изложено: «отношения сторон не регулируются законодательством о защите прав потребителей», навязывание вступления в конкретно указанное ТСЖ (управляющую компанию), дополнительных затрат (например, предусматривается только расчет по договору путем зачисления денежных средств на расчетный счет застройщика, т. е. наличие комиссии банка за перечисление);

— должны быть указаны условия расторжения договора;

— порядок оплаты жилищно-коммунальных расходов (не с момента подписания акта ввода в эксплуатацию построенного жилого объекта, а с момента передачи квартиры);

— все то, что было оговорено на словах, должно быть внесено в текст договора (ссылка на устные договоренности в суде не принимаются).

Договор долевого строительства заключается в письменной форме, подлежит обязательной государственной регистрации.

Застройщик обязан передать объект долевого строительства гражданам-соинвесторам (дольщикам) не позднее срока, который предусмотрен договором. При строительстве многоквартирного дома или блока-секции дома такой срок должен быть единым для всех участников долевого строительства. Не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Если срок передачи объекта долевого строительства нарушен, застройщик уплачивает гражданину-участнику долевого строительства неустойку(пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Такие причины несвоевременного окончания строительства, как отсутствие у застройщика денежных средств, отсутствие на рынке нужных материалов, нарушения со стороны контрагентов, не являются основаниями для освобождения его от выплаты неустойки.

При неисполнении застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на 2 месяца, участник долевого строительства вправе в одностороннем порядкеотказаться от исполнения договора.

В том случае, когда строительство не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик обязан не позднее, чем за 2 месяца до истечения этого срока направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

В случае прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект не будет готов к передаче, участник долевого строительства может обратиться в суд с иском о расторжении договора с застройщиком.

С 2014 года исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения дольщику, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов:

— страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. Застройщик может участвовать в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков или заключить соответствующий договор со страховой организацией, имеющей лицензию на данный вид страхования;

— поручительством банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.

При уклонении участника долевого строительства от принятия объекта в предусмотренный срок или при его отказе от принятия объекта (за исключением случая отказа по причине ненадлежащего качества объекта) застройщик по истечении 2 месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта, вправе составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства (если договором не предусмотрено иное). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления такого передаточного акта. Обязанность доказывания факта получения гражданином соответствующего сообщения лежит на застройщике. Кроме того, застройщик имеет право на одностороннее подписание акта в том случае, если заказное письмо, содержащее сообщение о готовности дома, возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

На заказчика возлагается обязанность в указанный срок предоставить гражданину-дольщику квартиру, удовлетворяющую определенным критериям качества. Это значит, что качество жилья должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Если объект построен с отступлениями от этих требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с недостатками, которые делают его непригодным для проживания, гражданин вправе по своему выборупотребовать от застройщика (если иное не установлено договором):

— безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

— соразмерного уменьшения цены договора;

— возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству или неустранения застройщиком выявленных недостатков в установленный гражданином-дольщиком разумный срок, он вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Договор будет считаться расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику свои претензии, как до принятия объекта, так и после при условии, что недостатки объекта выявлены в течение гарантийного срока. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в его состав, устанавливается договором и не может составлять менее 5 лет. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование также устанавливается договором и не может быть менее 3 лет.

Если невыполнение обязательных требований к качеству обнаружено до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта, то гражданин (дольщик) вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям договора или регламентов, и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязанностей по устранению этих недостатков.

Бывают ситуации, когда застройщик после подписания договора в процессе строительства меняет планировку дома. Законодатель дает гражданам право расторгнуть договор долевого строительства в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящегося многоквартирного дома, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства, а также изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома.

Застройщик не несет ответственность за недостатки, которые обнаружены после подписания передаточного акта в пределах гарантийного срока, но произошли вследствие нормального износа объекта или действий жильцов, нарушивших требования к эксплуатации дома либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самими жильцами. Обязанность доказывать причины возникновения недостатков в такой ситуации лежит на застройщике.

Правоотношения потребителей с застройщиками в сфере долевого строительства регулируются следующими нормативно-правовыми документами:

Гражданский кодекс Российской Федерации;

Жилищный кодекс Российской Федерации;

Закон Российской Федерации от 07.02. 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей»;

Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».