Мэр Новосибирска обсудил со строителями и банкирами их работу после 1 июля 2019 года

30 апреля 2019

С 1 июля 2019 года вступают в силу новые требования к долевому строительству. В целях оказания содействия при переходе на проектное финансирование в Новосибирске создан Координационный совет по содействию строительной отрасли под председательством мэра Анатолия Локтя.

Как подчеркнул глава Новосибирска на заседании Координационного совета, задача муниципалитета — организовать профессиональный диалог без иллюзий, по существу: какая ситуация сегодня в городе, какой она будет после 1 июля 2019 года. «Важно обсудить готовность банков приступить к реализации проектного финансирования и выработать механизм реализации жилищных проектов в рамках новых требований законодательства», — заявил мэр Новосибирска Анатолий Локоть.

Об основных тенденциях подготовительного периода, проблемах и задачах доложил заместитель мэра — начальник департамента строительства и архитектуры мэрии Алексей Кондратьев.

«Правительство РФ окончательно установило критерии для проектов, завершение строительства которых возможно без использования эскроу-счетов. Застройщик имеет право пользоваться такой схемой, если дом построен не менее чем на 30 % и в нём продано по договорам долевого участия более 10 % общей площади жилых и нежилых помещений, включая машино-места, — пояснил Алексей Кондратьев. — На сегодняшний день в Новосибирске разрешение на строительство получили 573 жилых объекта общей площадью 5,4 млн кв. м, более половины из них попадают в зону риска. Так, 127 домов будут достроены в рамках проектного финансирования, в отношении других 216 способ завершения строительства ещё не определён».

Глава департамента обозначил возможные проблемы при реализации жилищных проектов. Прежде всего это отсутствие квалифицированных банковских специалистов, которые могут квалифицированно подтвердить, например, затраты застройщика до обращения в банк: стоимость земельного участка, подключение объекта к инженерным сетям, стоимость выполненных работ. Кроме того, кредитная организация может выставить невыполнимые условия для застройщика: межевание земельного участка по этапам, выделение в последний этап парковки и т. д.

Другие проблемные моменты при реализации жилищных проектов — организация работы по своевременной оплате налоговых и арендных платежей за землю, подключение объектов к инженерным сетям в соответствии с договорами о техническом присоединении, а также применение взвешенного подхода при определении ставки проектного финансирования с использованием эскроу-счетов.

«Большинство проектов, попавших в зону риска, рассчитывали свою рентабельность до введения схемы по использованию эскроу-счетов. В Новосибирске сложилась ситуация, когда стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке равна или даже ниже, чем на первичном. Повышенная процентная ставка неизбежно ляжет на плечи будущих собственников, увеличит стоимость квадратного метра на первичном рынке и тем самым снизит спрос на жильё. В связи с этим мы просим банки более взвешенно подходить к установлению процентной ставки и условиям её получения», — подчеркнул Алексей Кондратьев.

В департаменте строительства и архитектуры мэрии определено подразделение, которое занимается вопросами координации взаимодействия застройщиков с банками, — управление строительства и инженерного обеспечения.

Серия встреч, консультаций, обсуждений с участием экспертов мэрии, правительства Новосибирской области, профессиональных союзов строительных компаний для подготовки к вступлению поправок в 214-ФЗ будет продолжена.

«Мэрия готова организовать взаимодействие между банками и застройщиками, принимать участие в оценке деятельности застройщиков по проведению более качественного анализа реализуемых проектов, особенно в отношении объектов, строительство которых осуществляют небольшие компании, — сказал мэр Анатолий Локоть. — Эта работа будет продолжена».

Справочная информация:

Долевое строительство в России существует около 15 лет. Этот механизм стал крупнейшим инструментом по привлечению средств в строительную отрасль. Правительство России и Центральный банк РФ разработали план постепенного отказа от долевого строительства в пользу проектного финансирования. Часть поправок в основной закон, регулирующий долевое строительство, вступает в силу в 2019 году. Теперь расчёты по договорам долевого участия, заключённым после 1 июля 2019 года, будут осуществляться с использованием эскроу-счетов. В качестве исключения прямое привлечение застройщиком средств граждан сохранится в отношении проектов высокой степени готовности, которая будет складываться из физической готовности объекта и объёма затрат, которые уже понесли застройщики. Теперь под каждое разрешение на строительство застройщик открывает банковский счёт в одном из уполномоченных государством банков, который будет контролировать проведение операций и при выявлении факта нецелевого расходования средств эти операции запрещать.

При этой схеме дольщики передают средства не девелоперу, а банку, который замораживает деньги до тех пор, пока застройщик не выполнит обязательства по сдаче объекта. Финансировать проекты застройщики будут с помощью банковских кредитов.